Kwestie prawne przy zakupie nieruchomości

Kwestie prawne przy zakupie nieruchomości

Kwestie prawne przy zakupie nieruchomości

Zakup mieszkania na własność to nie lada wyzwanie i szereg obowiązków, a także kwestii, na które należy zwrócić uwagę. W końcu jest to jedna z poważniejszych inwestycji, na jaką decyduje się wiele osób przynajmniej raz w ciągu swojego życia. Dlatego też przed podjęciem jakichkolwiek czynności warto dobrze się do nich przygotować. Określić swoje wymagania co do lokalu, a także dowiedzieć się, o co warto zapytać sprzedającego. Nie należy również pomijać niezwykle ważnej kwestii prawnej zakupu mieszkania. Od samego początku warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, a także jak napisać poprawnie umowę sprzedaży nieruchomości.

Stan prawny zakupywanej nieruchomości

Jeśli przejdziesz już przez wszystkie etapy, takie jak oglądanie poszczególnych ofert, a także ich porównywanie, znajdując w końcu wymarzone mieszkanie, koniecznie sprawdź jego stan prawny. Zachowanie pewnych procedur pozwala na w pełni bezpieczną i bezstresową transakcję. Przede wszystkim należy zadać pytania dotyczące:

  • Rodzaju własności i prawa do gruntu – zakupiona nieruchomość może znajdować się na działce własnościowej lub być zlokalizowana na tak zwanym gruncie w użytkowaniu wieczystym. W przypadku drugiej opcji warto wiedzieć, że umowa użytkowania gruntu w przypadku lokali mieszkalnych jest zazwyczaj podpisywana na okres 99 lat, a jej przedłużenia można dokonać na 5 lat przed zakończeniem okresu umowy. W zależności od rodzaju gruntu uzależniana jest opłata nazywana podatkiem od nieruchomości, a także opłata za użytkowanie wieczyste. W przypadku lokalu w budownictwie wielomieszkaniowym warto dowiedzieć się, czy prawo do lokalu to własnościowe prawo spółdzielcze, czy też całkowita odrębność własnościowa. W pierwszej opcji faktycznym właścicielem jest spółdzielnia, a osoba kupująca mieszkanie dostaje jedynie prawo do jego użytkowania. Rozwiązanie to ma swoje plusy i minusy.
  • Umowa dożywocia – jednym z najczarniejszych scenariusz jest zakup nieruchomości wraz z lokatorem. Umowa dożywotnia polega na zapewnieniu bliskiej osobie prawa do zamieszkiwania danego lokalu, nawet jeśli jego właściciel się zmienia. Sprawdzenie tej kwestii jest dlatego problematyczne, że nie ma żadnych regulacji prawnych, które nakazywałyby ujawniać taki stan rzeczy w księdze wieczystej.
  • Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich mieszkańców – w polskim prawie, jeśli dana osoba jest zameldowana pod konkretnym adresem, ma pełne prawo do przebywania w lokalu, dlatego tak ważne jest zadbanie właśnie o tę kwestię. Ewentualnie pozbycie się niechcianych lokatorów może odbyć się za pomocą eksmisji, jednak wtedy potrzebna jest kosztowna interwencja sądu. Dlatego lepiej zadbać o tę kwestię w momencie kupna nieruchomości.
  • Brak obciążeń lokalu – kolejna kwestia, o jaką należy zadbać przed zakupem mieszkania, to sprawdzenie, czy obecny właściciel nie zalega z opłatami należnymi spółdzielni, czy też innemu organowi w kwestii podatku od nieruchomości, ponieważ wraz z zakupem wszelkie długi przejdą na nabywcę. Warto także sprawdzić księgę wieczystą, czy jest ona wolna od jakichkolwiek zajęć lub obciążeń hipotecznych.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości

Jeśli wszystkie kwestie poruszone w powyższych punktach okazują się odpowiadać naszym wymaganiom i są pozytywne, można przejść do podpisywania umowy przedwstępnej sprzedaży. Na tym etapie sprzedający najczęściej żądają od nabywców wpłaty zadatku lub zaliczki na poczet przyszłej własności mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że zadatek i zaliczka to dwa odrębne w świetle prawa pojęcia.

Zadatek według przepisów Kodeksu Cywilnego jest formą zwrotu zapłaty w przypadku niedojścia do skutku umowy. Jeśli jedna ze stron nie wykona umowy, należy zwrócić zadatek. Dodatkowo warto wiedzieć, że w momencie, kiedy to osoba przyjmująca pieniądze nie wywiąże się z umowy, jest ona zobowiązana do zwrócenia dwukrotności kwoty wpłaconej przez nabywcę.

Natomiast zaliczka jest kwotą, która jest wliczana w cenę sprzedaży, jednak nie posiada tak jak zadatek funkcji odszkodowawczej. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy, zostanie mu zwrócona jedynie identyczna kwota, jaką wpłacił jako zaliczkę dla kupującego.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być bezwzględnie sporządzona i spisana w obecności notariusza. Do jego kancelarii należy udać się z takimi dokumentami jak dowód osobisty potwierdzający tożsamość stron umowy. Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Tytułem prawnym nabycia nieruchomości przez zbywającego, a także innymi dokumentami, które zostaną wskazane przez samego notariusza. W samej umowie powinny znaleźć się pełne dane obu stron, wraz z ich adresami, a także pełne informacje dotyczące samej transakcji. Mówiąc o nieruchomościach, należy w umowie uwzględnić jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, pod którym widnieje dana nieruchomość, a także termin oraz formę zapłaty za nią. Jeśli wszystkie te czynności zostaną wykonane, zostało podpisanie samej umowy, po uprzednim przedstawieniu jej obu stronom. Warto pamiętać o tym, że notariusz, który sporządza umowę, pobiera za swoje usługi wynagrodzenie, którym najczęściej obciążany jest kupujący. Dlatego przed udaniem się do notariusza, warto zorientować się, jaką kwotę przyjdzie nam zapłacić.

Przedstawione aspekty prawne to tylko jedne z najważniejszych kwestii, które dotyczą zakupu nieruchomości. Często wiele osób w trakcie zakupu mieszkania czuje się zagubionych ze względu na nową sytuację, a także nieznane dotychczas przepisy, które dla zwykłej osoby mogą stanowić nie lada problem. Dlatego też dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie przy finalizacji zakupu nieruchomości z usług prawnika lub radcy prawnego. Osoba ta pomoże przejść płynnie przez cały proces, a także zadba o to, aby wszelkie kwestie zostały dopilnowane. W Almar Premium Real Estate klienci mogą liczyć na fachowe doradztwo w kwestii zakupu nieruchomości, a także objaśnienie wszelkich kwestii, które pozostawiają wątpliwości. Firma ta od lat współpracuje z doświadczoną i wyspecjalizowaną kancelarię prawną, która dba o interesy zarówno osób prywatnych, jak i klientów biznesowych.